La proposta di Davide Sguazzardo, candidato in Veneto: un mercato dei crediti edilizi per fermare e ridurre l’impermeabilizzazione del suolo

Il consumo zero di suolo continua a restare solo sulla carta, anche in un periodo come questo, che vede un calo demografico e un’abbondanza di costruito sia abitativo che industriale. 

L’edilizia abitativa dovrebbe riqualificare l’esistente, ma c’è ancora troppo invenduto e troppi lotti edificabili in attesa, il che lo rende poco conveniente.

I capannoni industriali vengono lasciati vuoti per tenere edificato un terreno con prefabbricati di poco valore costruttivo.
In questo contesto marcato dall’abbondanza del costruito, Asvis (Alleanza per lo Sviluppo Sostenibile) ci ricorda che, per raggiungere gli obiettivi 2030 fissati dall’Onu, dobbiamo ridurre il suolo impermeabilizzato e beneficiare della sua capacità di mitigare eventi meteorologici estremi, oltreché di assorbire l’inquinamento.

Non possiamo più permetterci terreni edificati che vengono tenuti impermeabili in attesa di un futuro aumento di valore, quando quel valore immobile si può smobilizzare.
Oggi è urgente avere terreno permeabile per mitigare eventi meteorologici con energia superiore a quella del passato.

La regione con l’incremento di consumo del suolo più alto è proprio il Veneto.
Asvess, la declinazione regionale di Asvis, sta collaborando con la giunta regionale nell’iniziativa venetosostenibile.regione.veneto.it, ed ha individuato, fra i traguardi dell’Agenda 2030 sui quali il Veneto è più in ritardo, proprio la lotta all’impermeabilizzazione del suolo.

Per combatterla con più efficacia sarebbe utile un mercato regionale dei crediti edilizi da rinaturalizzazione del suolo che funzioni veramente.
Pur essendo stato oggetto di legge nel 2004 e poi di nuovo nel 2017, infatti, in Veneto non è mai partito un vero mercato dei crediti edilizi per suolo rinaturalizzato: nella sua offerta era vincolato a innumerevoli limitazioni ed era ancora privo di una domanda reale.

Sul lato della domanda si potrebbe fare molto con un piano regionale che leghi le nuove opere pubbliche, nonché le richieste di modifica della destinazione d’uso e della cubatura edificabile, alla richiesta di compensazione con crediti edilizi derivanti da suoli riportati a permeabili sul territorio regionale.

Per costruire una strada, ad esempio, o un parcheggio, andrebbero preventivati nel progetto la demolizione e naturalizzazione di un suolo altrettanto esteso, da trasformare in campo o in parco.
Stessa compensazione per chi chiede variazioni urbanistiche d’uso o per aumentare in altezza i volumi edificabili di una proprietà, che si tratti di un privato o di un ente pubblico.

Sul lato dell’offerta, la richiesta di nuove opere pubbliche, ampliamenti volumetrici verticali, o variazioni d’uso di proprietà, come alternativa alla compensazione diretta, creerebbe una maggiore convenienza alla riqualificazione dell’esistente, ma allo stesso tempo genererebbe un’offerta di crediti edilizi da parte di proprietari di edifici abbandonati, di costruzioni di basso valore, e di ogni altro terreno impermeabilizzato ma inutilizzato.
Oggi ci sono proprietari che non riportano a parco o campo per non perdere il valore dell’edificabilità: smobilizziamo quel valore con la possibilità di incassarlo oggi, senza aspettare che chissà quando parta una domanda per quei metri edificati.

Un terreno che rimane impermeabilizzato in attesa di una resa futura non ce lo possiamo permettere, in un ambiente già fin troppo urbanizzato.

Con un mercato dei crediti edilizi funzionante, al contrario, ci sarebbe una domanda che valorizza subito l’investimento immobilizzato, e che potrebbe diventare anche maggiore se quel credito edilizio fosse indispensabile per completare la progettazione di una strada necessaria, o di un ampliamento volumetrico in altezza approvato, in un contesto dove il valore della cubatura edificata è maggiore.
Pensate allo stato di abbandono edilizio di alcune zone e alla richiesta di riqualificazione di altre più servite per servizi pubblici.

Vero consumo zero del suolo, per una regione come il Veneto che cresce nel consumo reale di suolo, significa creare incentivi alla domanda di compensazione, per rendere conveniente la naturalizzazione dell’inutilizzato; smobilizzare il valore dell’impermeabilizzazione al proprietario di un terreno che può subito tornare permeabile, invece di avere cemento in attesa di un valore di vendita che non tornerà forse più.

La cubatura, in una regione già così tanto edificata, è un valore di scarsità che va smobilizzato, reso produttivo.
Uno sviluppo sostenibile ha bisogno di produttività dei fattori che creano valore. Non possiamo immaginare capannoni di magazzini sottoutilizzati o vuoti, e allo stesso tempo mancanza di terreno permeabile utile a contrastare gli eventi meteorologici estremi.
Non possiamo avere edifici vuoti — perché inagibili o non convenienti per l’affitto — quando la stessa superficie può essere la condizione per compensare opere di pubblica utilità in regione, oppure per ampliamenti in verticale in zone dove la domanda di abitazioni è più alta.

Sviluppo sostenibile è dare valore agli elementi che compongono la produzione, e anche l’immobile è un fattore della produzione. Un elemento che, in un contesto di forte consumo del suolo, dovrebbe ricevere tutta l’attenzione possibile, affinché abbandono, inutilizzo o sottoutilizzo siano disincentivati.

Un terreno impermeabilizzato ha l’esigenza di essere produttivo perché toglie all’ambiente la capacità di assorbire inquinamento ed eventi meteorologici. Quindi il mantenimento di immobili in abbandono, o il loro uso a basso costo come magazzini di scarsa produttività, devono essere disincentivati.

Per migliorare la legge sul consumo di suolo propongo quindi:

- Registro dei crediti edilizi esteso su base regionale invece che solo provinciale/comunale

Le quote di “acquisto” dei crediti edilizi vanno calmierate con percentuali diverse a seconda che si tratti di province confinanti (maggiori) o non confinanti (ridotte) per evitare eventuali squilibri eccessivi. 

- Libera scelta del proprietario su quale fabbricato demolire per ripristino suolo permeabile, e non solo su quanto pianificato dal Comune.

- Obbligo di compensazione, su tutti i nuovi progetti di opere pubbliche, della nuova superficie impermeabilizzata, tramite accesso al registro dei crediti edilizi o tramite interventi diretti di rinaturalizzazione di suolo edificato in regione.

- Stesso obbligo per privati che chiedono cambio d’uso del suolo o ampliamento volumi edificabili in altezza.

- Blocco regionale di nuovi piani ampliamento zone edificabili, per un vero consumo suolo zero.